WISO: Mietrecht - vom Vertragsschluss bis zur Kündigung (eBook, ePUB)
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Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es Vermieter und Nachbarn nicht gefällt. Matthias Nick erklärt, welche Pflichten Sie mit einem Mietvertrag eingehen.• Was müssen Sie über Makler, Vertrag und Wohnungsübergabe wissen?• Was tun bei Mieterhöhungen und fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen?• Alles zum Mietrechtsänderungsgesetz 2013, VorwortSie sollten Ihre Rechte als Mieter kennen, denn der Gesetzgeber schützt Sie zwar, doch nicht immer können Sie sich darauf verlassen, dass Ihr Vermieter sich auch an seine Pflichten hält. Das deutsche Mietrecht ist nicht einfach, neben zum Teil schwer zu verstehenden Gesetzestexten gibt es unzählige Gerichtsurteile, die diese Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches interpretieren. Das Buch zitiert fast ausschließlich Entscheidungen der obersten deutschen Gerichte, da gerade sie eine Allgemeingültigkeit erlangen. Dabei wird immer das Aktenzeichen des Urteils angegeben, sodass der interessierte Leser im Internet mehr zu "seinem" Problem finden kann. Diesem Buch wird es aber nicht gelingen, auf jede individuelle Frage jedes Lesers eine befriedigende Antwort zu geben, dafür ist das deutsche Mietrecht einfach zu facettenreich. Auf der anderen Seite werden die wichtigsten Punkte des deutschen Mietrechts zum Teil in unterschiedlichen Kapiteln mehrfach vorkommen, da dieses Buch nicht wie ein Roman gelesen, sondern eher wie ein Lexikon benutzt wird. Dr. Matthias NickAllgemeines Gleichbehandlungsgesetz?????????12Selbstauskunft?????????13Maklerprovision?????????16Abstandszahlungen und Ablösevereinbarungen?????????19Makler, Selbstauskunft und ProvisionenSie haben endlich Ihre Traumwohnung gefunden: Diese und keine andere soll es sein. Doch vor Unterzeichnung des Mietvertrages gibt es noch zwei Hürden: die sogenannte Selbstauskunft und die Maklerprovision. Bei der Selbstauskunft können Fehler sogar zur Nichtigkeit des Mietvertrages führen und die Maklerprovision ist ein ständiges Streitthema vor Gericht - viel Klärungsbedarf also. Allgemeines GleichbehandlungsgesetzDas Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG), das umgangssprachlich auch Antidiskriminierungsgesetz genannt wird, soll verhindern, dass Menschen "aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der ***uellen Identität" benachteiligt werden. Dies gilt grundsätzlich auch für den Abschluss eines Mietvertrages, der ab dem 18.8.2006 geschlossen wurde. Gibt ein Vermieter die Wohnung ohne Annonce an Freunde oder gar Familienangehörige weiter, so findet das AGG gar keine Anwendung, weil die Wohnung dann nicht der Öffentlichkeit zur Verfügung steht. Das AGG spricht in solchen Fällen von einem "besonderen Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien oder ihrer Angehörigen" (§ 19 V 1 AGG). Dieses besondere Vertrauensverhältnis nimmt der Gesetzgeber auch dann an (und schließt damit das AGG aus), wenn der Vermieter Wohnraum auf demselben Grundstück oder in derselben Immobilie vermietet, in der er oder seine Familie wohnt. Dies kann auch bei einem Haus mit vielen Wohnungen der Fall sein. Wenn das AGG außerhalb dieses Näheverhältnisses im Mietrecht überhaupt gilt, dann gilt das AGG allerdings in "zwei Stufen": Sobald es um Diskriminierung wegen der Rasse oder der ethnischen Herkunft geht, gilt das AGG im Mietrecht immer, von der Zeitungsannonce bis hin zum Abschluss des Mietvertrages, und das auch bei der "üblichen" Vermietung von privat an privat - also bei der Vermietung von einer einzelnen Wohnung. Etwas anderes gilt bei den anderen Tatbeständen des AGG: Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und ***uelle Identität. Hier wird das AGG nur angewendet, wenn Wohnraum nach Art eines Massengeschäftes öffentlich angeboten wird (§ 19 I Nr. 1 AGG). Massengeschäfte sind solche, die "zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen und bei denen das Ansehen der Person entweder typischerweise keine Rolle spielt oder eine nachrangige Bedeutung hat". Der Gesetzgeber unterstellt damit, dass bei Großvermietern wie Wohnungsgesellschaften nicht die jeweilige Person des Mieters im Vordergrund steht. Massengeschäfte gelten im Mietrecht bei der Vermietung von mehr als 50 Wohnungen. Bei der Zahl von 50 geht es nicht um den vermieteten oder den vermietbaren Bestand, sondern um den Umfang der dem Vermieter gehörenden Wohnungen. Liegt eine Diskriminierung nach AGG vor, so haben Sie im Nachhinein keinen Anspruch, nachträglich den Zuschlag für die Wohnung zu erhalten (weil man den Mieter, der eingezogen ist, nicht aus seiner Wohnung vertreiben darf), wohl aber können Sie Schadenersatz und Schmerzensgeld vom Vermieter verlangen, wenn sie diese Ansprüche innerhalb von zwei Monaten geltend machen. Wenn in einem schriftlichen Annoncentext gegen Regelungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes verstoßen wird, so haben Sie gute Chancen vor Gericht. Bei mündlichen Aussagen des Vermieters zu Ihrer Person ohne Zeugen sind Ihre Aussichten für einen Erfolg vor Gericht hingegen deutlich geringer. Auch Immobilienannoncen müssen den Tatsachen entsprechen. Das gilt insbesondere in Bezug auf die Wohnungsgröße dann, wenn im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben ist. Es darf also in der Zeitungsannonce nicht frei fantasiert werden, auch wenn der Mietvertrag dann die Regelungen klarstellt, frei nach dem Motto: Erst mal möglichst viele Interessenten heiß machen, dann aber im Mietvertrag keine genauen Angaben machen. Urteil "Die Angaben zur Wohnung vonseiten des Vermieters können genauso bindend sein wie die Angaben im eigentlichen Mietvertrag." Im verhandelten Fall war die Wohnung statt wie in der Annonce mit 76,45 Quadratmetern angegeben tatsächlich nur 53,25 Quadratmeter groß. Nach ständiger Rechtsprechung desselben Gerichts darf die Miete anteilig gekürzt werden (in diesem Fall also um 30 Prozent), wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene. Mit diesem Urteil weitet der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung auch auf Immobilienannoncen aus, in denen Quadratmeterangaben gemacht wurden, die dann später im Mietvertrag nicht mehr auftauchen. (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 256/09) Selbstauskunft"Ja, ich will!" Das sagen die meisten Menschen mindestens zwei Mal im Leben und nur einmal davon vor dem Standesbeamten - das zweite Mal meistens im Beisein eines Wohnungsmaklers. Sie haben sich bereits entschieden, diese und keine andere Immobilie soll es sein. Jetzt gilt es, den Vermieter von Ihrer Person zu überzeugen. Oft überlassen Vermieter die Entscheidung, welchen Interessenten sie für ihre Wohnung als Mieter akzeptieren, auch dem erfahrenen Makler. Und an dieser Stelle sind wir damit wieder nah beim Thema Hochzeit, denn es ist ein wenig wie Brautschau. Wie biete ich mich als potenzieller Mieter im besten Licht an? Der Vermieter hat heutzutage meistens die Wahl zwischen mehreren Interessenten, für ihn spielt - das müssen Sie sich immer vor Augen halten - hauptsächlich die Beantwortung zweier Fragen die ausschlaggebende Rolle: Ist mein Mieter so solvent, dass er in Zukunft immer regelmäßig den verabredeten Mietzins wird zahlen können? Und: Ist der Mietinteressent so vertrauenerweckend, dass er meine Immobilie in gutem Zustand halten wird? Dazu wird der Vermieter selbst oder der Makler Ihnen Fragen stellen, die Sie beantworten müssen, und zwar so, dass Sie diese "Brautschau" erfolgreich absolvieren - es gilt also, sich selbst im besten Licht zu präsentieren, ohne zu lügen, denn da zieht der Gesetzgeber eindeutige Schranken. Machen Sie wissentlich zu wesentlichen Fragen falsche Aussagen, so begehen Sie eine arglistige Täuschung, aufgrund deren der Vermieter Ihnen noch Jahre später fristlos kündigen darf. Aber Vermieter dürfen im Rahmen der Selbstauskunft auch nicht alles fragen, viele, gerade intime Dinge gehen den Vermieter nichts an. Was also ist erlaubt in Sachen Selbstauskunft, was nicht? Der Vermieter möchte möglichst viel, gerade über Ihre finanziellen Verhältnisse in Erfahrung bringen. Er darf in diesem Gespräch grundsätzlich alles fragen, aber Sie müssen nicht auf alles (wahrheitsgemäß) antworten. Klar ist, dass eine Verweigerung der Antwort Sie in keinem guten Licht dastehen lässt, deshalb ist es wichtig, zu wissen, bei welchen Fragen Sie "flunkern" dürfen. Auf Fragen zu folgenden Themenbereichen müssen Sie nicht wahrheitsgemäß antworten: Partei-, Verbands-oder VereinszugehörigkeitKrankheitenMusikgeschmackKinderwunsch beziehungsweise SchwangerschaftFreizeitgestaltung***uelle OrientierungReligionGrund für die Beendigung des vorherigen MietverhältnissesGeschmackliche Wünsche hinsichtlich der Farbgestaltung der WohnungLaufende Strafverfahren oder VorstrafenGrundsätzlich sind auch Fragen nach Ihrem Alter oder Ihrer Staatsangehörig unzulässig, allerdings macht es keinen Sinn, hier falsche Angaben zu machen, da der Vermieter das Recht hat, Ihren Personalausweis einzusehen. Bei der Frage des Vermieters, ob sie Raucher oder Nichtraucher sind, sind sich die Juristen uneins, ob Sie die Frage wahrheitsgemäß beantworten müssen. Gleiches gilt auch für die Frage, ob Sie beabsichtigen, ein Haustier in der Mietwohnung zu halten. Allerdings haben Vermieter in Deutschland das Recht, sich mit zulässigen Fragen gegen Mietnomaden, also Menschen, die sich mithilfe falscher Angaben in eine Wohnung einmieten, keine Miete zahlen und bei Auszug eine verwüstete Wohnung hinterlassen, zu schützen. Deshalb haben Vermieter das Recht, Auskünfte zur Person des Mieters und zu seinen finanziellen Verhältnissen zu erhalten. Deshalb müssen Sie als Mieter folgende Fragen wahrheitsgemäß beantworten: ArbeitgeberEinkommenFamilienstandWeitere Personen, die in die betreffende Wohnung einziehen sollenLaufende VerbraucherinsolvenzverfahrenGerade bei dem letzten Punkt ist es juristisch umstritten, ob sie von sich aus die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung ansprechen müssen. Sicher ist allerdings, dass Sie sie angeben müssen, wenn der Vermieter Sie danach fragt. Ein laufendes Insolvenzverfahren gegen Sie müssen Sie immer angegeben. Gleiches gilt auch für erhebliche Mietrückstände aus früheren Mietverhältnissen. Fragen nach laufenden Ermittlungsverfahren oder Vorstrafen sind grundsätzlich nicht gestattet. Allerdings gibt es hierbei eine Ausnahme: Wurden Sie wegen mietrechtlicher Vergehen, zum Beispiel Einmietbetrug in den letzten fünf Jahren, angeklagt oder gar verurteilt, so müssen Sie dies wahrheitsgemäß angeben. Innerhalb der Selbstauskunft, die Sie schriftlich dem Vermieter einreichen und unterschreiben müssen, wird sich der Vermieter völlig rechtens die Angaben zu Ihrer Person durch Ihren Personalausweis beweisen lassen. Darüber hinaus wird heutzutage immer häufiger eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt. Diese Bescheinigung Ihres bisherigen Vermieters belegt, dass Sie Ihre Miete in der Vergangenheit stets pünktlich bezahlt haben und keine Miet-oder Nebenkostenrückstände haben. Da die Vermieter immer größere Angst haben müssen, einem Mietnomaden aufzusitzen, verlangen sie immer häufiger zusätzlich eine Solvenzprüfung oder eine Bankauskunft. Dies ist für Sie als Mieter eine schwierige Entscheidung: Sie sind nicht verpflichtet, Ihrem Vermieter das schriftliche Einverständnis zu erteilen, in Ihrem Namen bei der SCHUFA oder bei Ihrer Bank Auskünfte über Sie einzuholen. Allerdings ist auf der anderen Seite eins ziemlich sicher: Verweigern Sie diese Einverständniserklärungen, so werden Sie mit großer Sicherheit die Wohnung nicht bekommen. Urteil"Mieter haben keinen Anspruch gegenüber ihrem alten Vermieter, dass er ihnen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für das neue Mietverhältnis ausstellt." (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 238/08) Auskunftspflichten des VermietersDas ist vielen Mietern nicht klar: Auch Sie als Mieter haben das Recht, verschiedene Fragen von Ihrem neuen Vermieter wahrheitsgemäß beantwortet zu bekommen. Auch Vermieter haben Ihnen gegenüber eine Auskunftspflicht. Die bezieht sich auf die Beantwortung folgender Fragen bezüglich: Wohnfläche der WohnungGeplanter Verkauf der MietwohnungZeitpunkt des Auszugs des VormietersHöhe der NebenkostenMieterhöhungen in den letzten JahrenMaklerprovisionViele Mieter empfinden es als sehr ungerecht: Da schaut man sich zusammen mit einem Makler gerade einmal eine Stunde eine Wohnung an und schon wird bei Abschluss des Mietvertrages eine saftige Provision an den Makler fällig. Doch es gibt viele Grenzbereiche: Was gilt, wenn ich aus der Nachbarschaft oder vom Vermieter direkt von der leer stehenden Wohnung erfahre? Muss ich dennoch den vom Vermieter beauftragten Makler bezahlen? Darf der Verwalter einer großen Wohnanlage eine Maklerprovision verlangen? Muss ich eine Provision zahlen, wenn mir ein Makler eine Wohnung mehrmals zeigt, ich sie aber nicht anmiete? Darf die Frau des Vermieters eine Maklerprovision verlangen? Es geht um viel Geld und viele Fragen. Wenn die Tätigkeit eines Maklers, so sagt der Gesetzgeber, "ursächlich" für das Zustandekommen eines Mietvertrages ist, so darf ein Makler für seine Tätigkeit eine Provision verlangen. Der Jurist spricht vom Nachweisen einer Wohnung, wenn also dem Mietinteressenten die Adresse der Wohnung zugänglich gemacht wird, oder von der Vermittlung der Wohnung, wenn zum Beispiel der Makler mit dem Vermieter verhandelt hat. Eine Klausel in einem Maklervertrag, durch die der Mieter bestätigt, er habe erst durch den Makler Kenntnis von der Wohnung erhalten, muss also nicht zwangsläufig zur Verpflichtung der Zahlung einer Maklerprovision führen, wenn Sie nachweisen können, dass Sie schon zuvor Kenntnis von der Adresse der Wohnung hatten und der Makler auch "keine Arbeit" mit Ihnen hatte, insbesondere nicht den Mietvertrag mit Ihnen unterschrieben hat. Die Provision wird erst fällig, wenn ein Mietvertrag unterschrieben wird. Allerdings wird die Provision auch dann fällig, wenn der Mietvertrag, der unterschrieben wird, sich deutlich von der ersten Version, die der Makler zugänglich gemacht hat, unterscheidet. Allerdings muss der Vertrag auch ausgeführt und nicht nur zustande gekommen sein: Das heißt, ein sittenwidriger Mietvertrag, der unwirksam ist, führt nicht zum Anspruch auf eine Maklerprovision. Allerdings führt eine Kündigung des Mieters kurz nach dem Zustandekommen des Mietvertrags nicht automatisch zum Entfallen der Voraussetzungen für die Maklerprovision. Auch wenn Sie sich zusammen mit einem Makler eine Mietwohnung mehrmals anschauen, dann aber von der Unterzeichnung des Mietvertrages absehen, darf der Makler Ihnen keine Provision in Rechnung stellen. Auch jegliche "Zwischengebühren" für Kopierkosten, Besichtigungsfahrten oder Ähnliches sich rechtlich nicht zulässig. Wenn Ihnen ein Makler eine Wohnung zur Besichtigung empfiehlt, die Sie schon kennen, so müssen Sie ihm dies am besten sofort schriftlich mitteilen. Sie dürfen sich die Wohnung auch nicht ein weiteres Mal von einem Makler zeigen lassen, denn dies wäre eine Dienstleistung, für die der Makler Ihnen seine Provision in Rechnung stellen darf - vorausgesetzt, es kommt zu einem Mietvertragsabschluss. Den Mietvertrag für eine solche Wohnung sollten Sie auch direkt beim Vermieter unterzeichnen, da allein der Abschluss eines Mietvertrags bei einem Makler diesen zur Erhebung seiner Provision berechtigt. Was gilt bei mehreren Makler? Grundsätzlich dürfen nämlich auch mehrere Makler gleichzeitig die gleiche Wohnung anbieten. Wenn Sie nun von Makler eins die Adresse der Wohnung genannt bekommen und Makler zwei von Ihnen die Unterschrift zum Mietvertrag nach einer Wohnungsbesichtigung einholt, so müssen beide Makler nachweisen, warum gerade ihnen der Anspruch auf die volle Höhe der Maklerprovision zusteht. Theoretisch wird die Maklerprovision auch fällig, wenn der Makler nicht vom Vermieter mit der Vermakelung beauftragt wurde, das hat der Bundesgerichtshof entschieden, auch wenn der Makler dafür mit einem Bußgeld belegt werden kann. Keine Provision gibt es, wenn ein bestehendes Mietverhältnis verlängert oder vertraglich erneuert wird! Verwalter einer Wohnungsanlage dürfen keine Maklerprovision erheben (§ 2 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz WoVermittG). Sobald ein Makler die Kaution oder Miete für Ihre Mietwohnung (also die Aufgaben eines Verwalters übernimmt) einfordert, hat er keinen Anspruch auf Provision. Das gilt auch, wenn ein Angestellter des Maklers die Verwaltung der Wohnung übernimmt, Mängel bearbeitet, Nebenkostenabrechnungen erstellt, Handwerker beauftragt oder als Hausmeister angestellt ist. Eine derartige Verknüpfung von sich ausschließenden Makler- und Verwaltungstätigkeiten führt allerdings nur dann zur Nichtigkeit der Maklerprovision, wenn sie schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages bestand. Sollten Sie im Nachhinein von der zum Zeitpunkt des Abschlusses Ihres Mietvertrages bestehenden Verwaltungstätigkeit Ihres Maklers erfahren, so können Sie die bereits an ihn gezahlte Provision zurückverlangen. Auch eine Zusatzpauschale, die sich die Hausverwaltung im Mietvertrag zusätzlich zur Maklerprovision verbriefen lässt, ist rechtlich nicht gültig! Eine Provision wird nie fällig, wenn der Makler Eigentümer der Immobilie ist. Das Bundesverfassungsgericht hat allerdings entschieden, dass eine Verflechtung zwischen Maklergesellschaft und Wohnungs-(Eigentümer- oder Verwalter-)Gesellschaft nicht ausreicht, wenn die Inhaber beider Firmen miteinander verheiratet sind, aber zum Beispiel getrennte Geschäftsräume haben. Außerdem muss für das Zustandekommen der Berechtigung einer Provision für den Mietinteressenten (zum Beispiel in der Anzeige) Klarheit von Anfang an darüber bestehen, dass der Makler eine Provision vom Mieter erheben wird. Die Provision darf höchstens zwei Monatsmieten (Grundmiete ohne Nebenkosten) zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Jegliche Provision, die diesen Rahmen übersteigt, ist ungültig. Abstandszahlungen und AblösevereinbarungenAuch wenn es im alltäglichen Sprachgebrauch andere geläufige Definitionen gibt, so versteht der Gesetzgeber jedoch unter Abstandszahlungen (§ 4a WoVermittG) Entgelte, die ein Mieter an seinen Vormieter, an den Vermieter oder jemand anderen zahlen muss, damit die betreffende Wohnung frei, zugänglich oder überlassen wird. Es ist also demnach eine Zahlung ohne faktische Gegenleistung. Derartige Zahlungen sind rechtlich nicht erlaubt - sind sie geleistet worden, so können Sie sie auch im Nachhinein zurückfordern. Von Abstandszahlungen zu unterscheiden sind Ablösevereinbarungen (umgangssprachlich: Abstandszahlungen), denen ein Vertrag zwischen Vor- und Nachmieter zugrunde liegt. Hierin verpflichtet sich der Nachmieter meist, die in der Wohnung zurückbleibenden Möbelstücke (meist die eingebaute Küche) käuflich zu erwerben. Eine solche Vereinbarung ist rechtlich nicht zu beanstanden, allerdings wird die vereinbarte Summe für Sie als "Neumieter" nur dann fällig, wenn der Mietvertrag auch wirklich zustande kommt. Allerdings sind nur Ablösevereinbarungen rechtlich zulässig, wenn der festgesetzte Wert der überlassenen Gegenstände deren tatsächlichen Wert nicht um mehr als 50 Prozent überschreitet, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Ansonsten gilt auch die Ablösevereinbarung als Abstandszahlung und ist damit rechtlich unwirksam. Der Gesetzgeber und die Gerichte wollen damit verhindern, dass neben der Maklerkaution noch weitere Gebühren oder Entgelte für die Überlassung von Wohnraum fließen. Aus diesem Grund dürfen sich Vermieter von Ihnen als möglichen Mieter auch keine Renovierungsarbeiten oder ähnliche Aufwendungen vergüten lassen. Schönheitsreparaturen des Vormieters ergeben sich aus dessen mietvertraglich fixierten Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter, deshalb dürfen auch diese Aufwendungen Ihnen als Nachmieter nicht in Rechnung gestellt werden, weder vom Vormieter noch vom Vermieter. FazitEine Maklerleistung, die rechtlich unangreifbar ist und zum Abschluss eines Mietvertrages führt, muss entlohnt werden. Doch es gibt in diesem Bereich auch viele schwarze Schafe - gut zu wissen, wen ich bezahlen muss und wen nicht!

Lieferung aus: Deutschland, zzgl. Versandkosten.
Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es Vermieter und Nachbarn nicht gefällt. Matthias Nick erklärt, welche Pflichten Sie mit einem Mietvertrag eingehen.• Was müssen Sie über Makler, Vertrag und Wohnungsübergabe wissen?• Was tun bei Mieterhöhungen und fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen?• Alles zum Mietrechtsänderungsgesetz 2013, VorwortSie sollten Ihre Rechte als Mieter kennen, denn der Gesetzgeber schützt Sie zwar, doch nicht immer können Sie sich darauf verlassen, dass Ihr Vermieter sich auch an seine Pflichten hält. Das deutsche Mietrecht ist nicht einfach, neben zum Teil schwer zu verstehenden Gesetzestexten gibt es unzählige Gerichtsurteile, die diese Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches interpretieren. Das Buch zitiert fast ausschließlich Entscheidungen der obersten deutschen Gerichte, da gerade sie eine Allgemeingültigkeit erlangen. Dabei wird immer das Aktenzeichen des Urteils angegeben, sodass der interessierte Leser im Internet mehr zu "seinem" Problem finden kann. Diesem Buch wird es aber nicht gelingen, auf jede individuelle Frage jedes Lesers eine befriedigende Antwort zu geben, dafür ist das deutsche Mietrecht einfach zu facettenreich. Auf der anderen Seite werden die wichtigsten Punkte des deutschen Mietrechts zum Teil in unterschiedlichen Kapiteln mehrfach vorkommen, da dieses Buch nicht wie ein Roman gelesen, sondern eher wie ein Lexikon benutzt wird. Dr. Matthias NickAllgemeines Gleichbehandlungsgesetz?????????12Selbstauskunft?????????13Maklerprovision?????????16Abstandszahlungen und Ablösevereinbarungen?????????19Makler, Selbstauskunft und ProvisionenSie haben endlich Ihre Traumwohnung gefunden: Diese und keine andere soll es sein. Doch vor Unterzeichnung des Mietvertrages gibt es noch zwei Hürden: die sogenannte Selbstauskunft und die Maklerprovision. Bei der Selbstauskunft können Fehler sogar zur Nichtigkeit des Mietvertrages führen und die Maklerprovision ist ein ständiges Streitthema vor Gericht - viel Klärungsbedarf also. Allgemeines GleichbehandlungsgesetzDas Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG), das umgangssprachlich auch Antidiskriminierungsgesetz genannt wird, soll verhindern, dass Menschen "aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der ***uellen Identität" benachteiligt werden. Dies gilt grundsätzlich auch für den Abschluss eines Mietvertrages, der ab dem 18.8.2006 geschlossen wurde. Gibt ein Vermieter die Wohnung ohne Annonce an Freunde oder gar Familienangehörige weiter, so findet das AGG gar keine Anwendung, weil die Wohnung dann nicht der Öffentlichkeit zur Verfügung steht. Das AGG spricht in solchen Fällen von einem "besonderen Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien oder ihrer Angehörigen" (§ 19 V 1 AGG). Dieses besondere Vertrauensverhältnis nimmt der Gesetzgeber auch dann an (und schließt damit das AGG aus), wenn der Vermieter Wohnraum auf demselben Grundstück oder in derselben Immobilie vermietet, in der er oder seine Familie wohnt. Dies kann auch bei einem Haus mit vielen Wohnungen der Fall sein. Wenn das AGG außerhalb dieses Näheverhältnisses im Mietrecht überhaupt gilt, dann gilt das AGG allerdings in "zwei Stufen": Sobald es um Diskriminierung wegen der Rasse oder der ethnischen Herkunft geht, gilt das AGG im Mietrecht immer, von der Zeitungsannonce bis hin zum Abschluss des Mietvertrages, und das auch bei der "üblichen" Vermietung von privat an privat - also bei der Vermietung von einer einzelnen Wohnung. Etwas anderes gilt bei den anderen Tatbeständen des AGG: Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und ***uelle Identität. Hier wird das AGG nur angewendet, wenn Wohnraum nach Art eines Massengeschäftes öffentlich angeboten wird (§ 19 I Nr. 1 AGG). Massengeschäfte sind solche, die "zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen und bei denen das Ansehen der Person entweder typischerweise keine Rolle spielt oder eine nachrangige Bedeutung hat". Der Gesetzgeber unterstellt damit, dass bei Großvermietern wie Wohnungsgesellschaften nicht die jeweilige Person des Mieters im Vordergrund steht. Massengeschäfte gelten im Mietrecht bei der Vermietung von mehr als 50 Wohnungen. Bei der Zahl von 50 geht es nicht um den vermieteten oder den vermietbaren Bestand, sondern um den Umfang der dem Vermieter gehörenden Wohnungen. Liegt eine Diskriminierung nach AGG vor, so haben Sie im Nachhinein keinen Anspruch, nachträglich den Zuschlag für die Wohnung zu erhalten (weil man den Mieter, der eingezogen ist, nicht aus seiner Wohnung vertreiben darf), wohl aber können Sie Schadenersatz und Schmerzensgeld vom Vermieter verlangen, wenn sie diese Ansprüche innerhalb von zwei Monaten geltend machen. Wenn in einem schriftlichen Annoncentext gegen Regelungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes verstoßen wird, so haben Sie gute Chancen vor Gericht. Bei mündlichen Aussagen des Vermieters zu Ihrer Person ohne Zeugen sind Ihre Aussichten für einen Erfolg vor Gericht hingegen deutlich geringer. Auch Immobilienannoncen müssen den Tatsachen entsprechen. Das gilt insbesondere in Bezug auf die Wohnungsgröße dann, wenn im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben ist. Es darf also in der Zeitungsannonce nicht frei fantasiert werden, auch wenn der Mietvertrag dann die Regelungen klarstellt, frei nach dem Motto: Erst mal möglichst viele Interessenten heiß machen, dann aber im Mietvertrag keine genauen Angaben machen. Urteil "Die Angaben zur Wohnung vonseiten des Vermieters können genauso bindend sein wie die Angaben im eigentlichen Mietvertrag." Im verhandelten Fall war die Wohnung statt wie in der Annonce mit 76,45 Quadratmetern angegeben tatsächlich nur 53,25 Quadratmeter groß. Nach ständiger Rechtsprechung desselben Gerichts darf die Miete anteilig gekürzt werden (in diesem Fall also um 30 Prozent), wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene. Mit diesem Urteil weitet der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung auch auf Immobilienannoncen aus, in denen Quadratmeterangaben gemacht wurden, die dann später im Mietvertrag nicht mehr auftauchen. (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 256/09) Selbstauskunft"Ja, ich will!" Das sagen die meisten Menschen mindestens zwei Mal im Leben und nur einmal davon vor dem Standesbeamten - das zweite Mal meistens im Beisein eines Wohnungsmaklers. Sie haben sich bereits entschieden, diese und keine andere Immobilie soll es sein. Jetzt gilt es, den Vermieter von Ihrer Person zu überzeugen. Oft überlassen Vermieter die Entscheidung, welchen Interessenten sie für ihre Wohnung als Mieter akzeptieren, auch dem erfahrenen Makler. Und an dieser Stelle sind wir damit wieder nah beim Thema Hochzeit, denn es ist ein wenig wie Brautschau. Wie biete ich mich als potenzieller Mieter im besten Licht an? Der Vermieter hat heutzutage meistens die Wahl zwischen mehreren Interessenten, für ihn spielt - das müssen Sie sich immer vor Augen halten - hauptsächlich die Beantwortung zweier Fragen die ausschlaggebende Rolle: Ist mein Mieter so solvent, dass er in Zukunft immer regelmäßig den verabredeten Mietzins wird zahlen können? Und: Ist der Mietinteressent so vertrauenerweckend, dass er meine Immobilie in gutem Zustand halten wird? Dazu wird der Vermieter selbst oder der Makler Ihnen Fragen stellen, die Sie beantworten müssen, und zwar so, dass Sie diese "Brautschau" erfolgreich absolvieren - es gilt also, sich selbst im besten Licht zu präsentieren, ohne zu lügen, denn da zieht der Gesetzgeber eindeutige Schranken. Machen Sie wissentlich zu wesentlichen Fragen falsche Aussagen, so begehen Sie eine arglistige Täuschung, aufgrund deren der Vermieter Ihnen noch Jahre später fristlos kündigen darf. Aber Vermieter dürfen im Rahmen der Selbstauskunft auch nicht alles fragen, viele, gerade intime Dinge gehen den Vermieter nichts an. Was also ist erlaubt in Sachen Selbstauskunft, was nicht? Der Vermieter möchte möglichst viel, gerade über Ihre finanziellen Verhältnisse in Erfahrung bringen. Er darf in diesem Gespräch grundsätzlich alles fragen, aber Sie müssen nicht auf alles (wahrheitsgemäß) antworten. Klar ist, dass eine Verweigerung der Antwort Sie in keinem guten Licht dastehen lässt, deshalb ist es wichtig, zu wissen, bei welchen Fragen Sie "flunkern" dürfen. Auf Fragen zu folgenden Themenbereichen müssen Sie nicht wahrheitsgemäß antworten: Partei-, Verbands-oder VereinszugehörigkeitKrankheitenMusikgeschmackKinderwunsch beziehungsweise SchwangerschaftFreizeitgestaltung***uelle OrientierungReligionGrund für die Beendigung des vorherigen MietverhältnissesGeschmackliche Wünsche hinsichtlich der Farbgestaltung der WohnungLaufende Strafverfahren oder VorstrafenGrundsätzlich sind auch Fragen nach Ihrem Alter oder Ihrer Staatsangehörig unzulässig, allerdings macht es keinen Sinn, hier falsche Angaben zu machen, da der Vermieter das Recht hat, Ihren Personalausweis einzusehen. Bei der Frage des Vermieters, ob sie Raucher oder Nichtraucher sind, sind sich die Juristen uneins, ob Sie die Frage wahrheitsgemäß beantworten müssen. Gleiches gilt auch für die Frage, ob Sie beabsichtigen, ein Haustier in der Mietwohnung zu halten. Allerdings haben Vermieter in Deutschland das Recht, sich mit zulässigen Fragen gegen Mietnomaden, also Menschen, die sich mithilfe falscher Angaben in eine Wohnung einmieten, keine Miete zahlen und bei Auszug eine verwüstete Wohnung hinterlassen, zu schützen. Deshalb haben Vermieter das Recht, Auskünfte zur Person des Mieters und zu seinen finanziellen Verhältnissen zu erhalten. Deshalb müssen Sie als Mieter folgende Fragen wahrheitsgemäß beantworten: ArbeitgeberEinkommenFamilienstandWeitere Personen, die in die betreffende Wohnung einziehen sollenLaufende VerbraucherinsolvenzverfahrenGerade bei dem letzten Punkt ist es juristisch umstritten, ob sie von sich aus die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung ansprechen müssen. Sicher ist allerdings, dass Sie sie angeben müssen, wenn der Vermieter Sie danach fragt. Ein laufendes Insolvenzverfahren gegen Sie müssen Sie immer angegeben. Gleiches gilt auch für erhebliche Mietrückstände aus früheren Mietverhältnissen. Fragen nach laufenden Ermittlungsverfahren oder Vorstrafen sind grundsätzlich nicht gestattet. Allerdings gibt es hierbei eine Ausnahme: Wurden Sie wegen mietrechtlicher Vergehen, zum Beispiel Einmietbetrug in den letzten fünf Jahren, angeklagt oder gar verurteilt, so müssen Sie dies wahrheitsgemäß angeben. Innerhalb der Selbstauskunft, die Sie schriftlich dem Vermieter einreichen und unterschreiben müssen, wird sich der Vermieter völlig rechtens die Angaben zu Ihrer Person durch Ihren Personalausweis beweisen lassen. Darüber hinaus wird heutzutage immer häufiger eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt. Diese Bescheinigung Ihres bisherigen Vermieters belegt, dass Sie Ihre Miete in der Vergangenheit stets pünktlich bezahlt haben und keine Miet-oder Nebenkostenrückstände haben. Da die Vermieter immer größere Angst haben müssen, einem Mietnomaden aufzusitzen, verlangen sie immer häufiger zusätzlich eine Solvenzprüfung oder eine Bankauskunft. Dies ist für Sie als Mieter eine schwierige Entscheidung: Sie sind nicht verpflichtet, Ihrem Vermieter das schriftliche Einverständnis zu erteilen, in Ihrem Namen bei der SCHUFA oder bei Ihrer Bank Auskünfte über Sie einzuholen. Allerdings ist auf der anderen Seite eins ziemlich sicher: Verweigern Sie diese Einverständniserklärungen, so werden Sie mit großer Sicherheit die Wohnung nicht bekommen. Urteil"Mieter haben keinen Anspruch gegenüber ihrem alten Vermieter, dass er ihnen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für das neue Mietverhältnis ausstellt." (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 238/08) Auskunftspflichten des VermietersDas ist vielen Mietern nicht klar: Auch Sie als Mieter haben das Recht, verschiedene Fragen von Ihrem neuen Vermieter wahrheitsgemäß beantwortet zu bekommen. Auch Vermieter haben Ihnen gegenüber eine Auskunftspflicht. Die bezieht sich auf die Beantwortung folgender Fragen bezüglich: Wohnfläche der WohnungGeplanter Verkauf der MietwohnungZeitpunkt des Auszugs des VormietersHöhe der NebenkostenMieterhöhungen in den letzten JahrenMaklerprovisionViele Mieter empfinden es als sehr ungerecht: Da schaut man sich zusammen mit einem Makler gerade einmal eine Stunde eine Wohnung an und schon wird bei Abschluss des Mietvertrages eine saftige Provision an den Makler fällig. Doch es gibt viele Grenzbereiche: Was gilt, wenn ich aus der Nachbarschaft oder vom Vermieter direkt von der leer stehenden Wohnung erfahre? Muss ich dennoch den vom Vermieter beauftragten Makler bezahlen? Darf der Verwalter einer großen Wohnanlage eine Maklerprovision verlangen? Muss ich eine Provision zahlen, wenn mir ein Makler eine Wohnung mehrmals zeigt, ich sie aber nicht anmiete? Darf die Frau des Vermieters eine Maklerprovision verlangen? Es geht um viel Geld und viele Fragen. Wenn die Tätigkeit eines Maklers, so sagt der Gesetzgeber, "ursächlich" für das Zustandekommen eines Mietvertrages ist, so darf ein Makler für seine Tätigkeit eine Provision verlangen. Der Jurist spricht vom Nachweisen einer Wohnung, wenn also dem Mietinteressenten die Adresse der Wohnung zugänglich gemacht wird, oder von der Vermittlung der Wohnung, wenn zum Beispiel der Makler mit dem Vermieter verhandelt hat. Eine Klausel in einem Maklervertrag, durch die der Mieter bestätigt, er habe erst durch den Makler Kenntnis von der Wohnung erhalten, muss also nicht zwangsläufig zur Verpflichtung der Zahlung einer Maklerprovision führen, wenn Sie nachweisen können, dass Sie schon zuvor Kenntnis von der Adresse der Wohnung hatten und der Makler auch "keine Arbeit" mit Ihnen hatte, insbesondere nicht den Mietvertrag mit Ihnen unterschrieben hat. Die Provision wird erst fällig, wenn ein Mietvertrag unterschrieben wird. Allerdings wird die Provision auch dann fällig, wenn der Mietvertrag, der unterschrieben wird, sich deutlich von der ersten Version, die der Makler zugänglich gemacht hat, unterscheidet. Allerdings muss der Vertrag auch ausgeführt und nicht nur zustande gekommen sein: Das heißt, ein sittenwidriger Mietvertrag, der unwirksam ist, führt nicht zum Anspruch auf eine Maklerprovision. Allerdings führt eine Kündigung des Mieters kurz nach dem Zustandekommen des Mietvertrags nicht automatisch zum Entfallen der Voraussetzungen für die Maklerprovision. Auch wenn Sie sich zusammen mit einem Makler eine Mietwohnung mehrmals anschauen, dann aber von der Unterzeichnung des Mietvertrages absehen, darf der Makler Ihnen keine Provision in Rechnung stellen. Auch jegliche "Zwischengebühren" für Kopierkosten, Besichtigungsfahrten oder Ähnliches sich rechtlich nicht zulässig. Wenn Ihnen ein Makler eine Wohnung zur Besichtigung empfiehlt, die Sie schon kennen, so müssen Sie ihm dies am besten sofort schriftlich mitteilen. Sie dürfen sich die Wohnung auch nicht ein weiteres Mal von einem Makler zeigen lassen, denn dies wäre eine Dienstleistung, für die der Makler Ihnen seine Provision in Rechnung stellen darf - vorausgesetzt, es kommt zu einem Mietvertragsabschluss. Den Mietvertrag für eine solche Wohnung sollten Sie auch direkt beim Vermieter unterzeichnen, da allein der Abschluss eines Mietvertrags bei einem Makler diesen zur Erhebung seiner Provision berechtigt. Was gilt bei mehreren Makler? Grundsätzlich dürfen nämlich auch mehrere Makler gleichzeitig die gleiche Wohnung anbieten. Wenn Sie nun von Makler eins die Adresse der Wohnung genannt bekommen und Makler zwei von Ihnen die Unterschrift zum Mietvertrag nach einer Wohnungsbesichtigung einholt, so müssen beide Makler nachweisen, warum gerade ihnen der Anspruch auf die volle Höhe der Maklerprovision zusteht. Theoretisch wird die Maklerprovision auch fällig, wenn der Makler nicht vom Vermieter mit der Vermakelung beauftragt wurde, das hat der Bundesgerichtshof entschieden, auch wenn der Makler dafür mit einem Bußgeld belegt werden kann. Keine Provision gibt es, wenn ein bestehendes Mietverhältnis verlängert oder vertraglich erneuert wird! Verwalter einer Wohnungsanlage dürfen keine Maklerprovision erheben (§ 2 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz WoVermittG). Sobald ein Makler die Kaution oder Miete für Ihre Mietwohnung (also die Aufgaben eines Verwalters übernimmt) einfordert, hat er keinen Anspruch auf Provision. Das gilt auch, wenn ein Angestellter des Maklers die Verwaltung der Wohnung übernimmt, Mängel bearbeitet, Nebenkostenabrechnungen erstellt, Handwerker beauftragt oder als Hausmeister angestellt ist. Eine derartige Verknüpfung von sich ausschließenden Makler- und Verwaltungstätigkeiten führt allerdings nur dann zur Nichtigkeit der Maklerprovision, wenn sie schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages bestand. Sollten Sie im Nachhinein von der zum Zeitpunkt des Abschlusses Ihres Mietvertrages bestehenden Verwaltungstätigkeit Ihres Maklers erfahren, so können Sie die bereits an ihn gezahlte Provision zurückverlangen. Auch eine Zusatzpauschale, die sich die Hausverwaltung im Mietvertrag zusätzlich zur Maklerprovision verbriefen lässt, ist rechtlich nicht gültig! Eine Provision wird nie fällig, wenn der Makler Eigentümer der Immobilie ist. Das Bundesverfassungsgericht hat allerdings entschieden, dass eine Verflechtung zwischen Maklergesellschaft und Wohnungs-(Eigentümer- oder Verwalter-)Gesellschaft nicht ausreicht, wenn die Inhaber beider Firmen miteinander verheiratet sind, aber zum Beispiel getrennte Geschäftsräume haben. Außerdem muss für das Zustandekommen der Berechtigung einer Provision für den Mietinteressenten (zum Beispiel in der Anzeige) Klarheit von Anfang an darüber bestehen, dass der Makler eine Provision vom Mieter erheben wird. Die Provision darf höchstens zwei Monatsmieten (Grundmiete ohne Nebenkosten) zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Jegliche Provision, die diesen Rahmen übersteigt, ist ungültig. Abstandszahlungen und AblösevereinbarungenAuch wenn es im alltäglichen Sprachgebrauch andere geläufige Definitionen gibt, so versteht der Gesetzgeber jedoch unter Abstandszahlungen (§ 4a WoVermittG) Entgelte, die ein Mieter an seinen Vormieter, an den Vermieter oder jemand anderen zahlen muss, damit die betreffende Wohnung frei, zugänglich oder überlassen wird. Es ist also demnach eine Zahlung ohne faktische Gegenleistung. Derartige Zahlungen sind rechtlich nicht erlaubt - sind sie geleistet worden, so können Sie sie auch im Nachhinein zurückfordern. Von Abstandszahlungen zu unterscheiden sind Ablösevereinbarungen (umgangssprachlich: Abstandszahlungen), denen ein Vertrag zwischen Vor- und Nachmieter zugrunde liegt. Hierin verpflichtet sich der Nachmieter meist, die in der Wohnung zurückbleibenden Möbelstücke (meist die eingebaute Küche) käuflich zu erwerben. Eine solche Vereinbarung ist rechtlich nicht zu beanstanden, allerdings wird die vereinbarte Summe für Sie als "Neumieter" nur dann fällig, wenn der Mietvertrag auch wirklich zustande kommt. Allerdings sind nur Ablösevereinbarungen rechtlich zulässig, wenn der festgesetzte Wert der überlassenen Gegenstände deren tatsächlichen Wert nicht um mehr als 50 Prozent überschreitet, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Ansonsten gilt auch die Ablösevereinbarung als Abstandszahlung und ist damit rechtlich unwirksam. Der Gesetzgeber und die Gerichte wollen damit verhindern, dass neben der Maklerkaution noch weitere Gebühren oder Entgelte für die Überlassung von Wohnraum fließen. Aus diesem Grund dürfen sich Vermieter von Ihnen als möglichen Mieter auch keine Renovierungsarbeiten oder ähnliche Aufwendungen vergüten lassen. Schönheitsreparaturen des Vormieters ergeben sich aus dessen mietvertraglich fixierten Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter, deshalb dürfen auch diese Aufwendungen Ihnen als Nachmieter nicht in Rechnung gestellt werden, weder vom Vormieter noch vom Vermieter. FazitEine Maklerleistung, die rechtlich unangreifbar ist und zum Abschluss eines Mietvertrages führt, muss entlohnt werden. Doch es gibt in diesem Bereich auch viele schwarze Schafe - gut zu wissen, wen ich bezahlen muss und wen nicht!

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Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es Vermieter und Nachbarn nicht gefällt. Matthias Nick erklärt, welche Pflichten Sie mit einem Mietvertrag eingehen. • Was müssen Sie über Makler, Vertrag und Wohnungsübergabe wissen? • Was tun bei Mieterhöhungen und fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen? • Alles zum Mietrechtsänderungsgesetz 2013, Kindle Edition, Ausgabe: 1, Format: Kindle eBook, Label: Campus Verlag, Campus Verlag, Produktgruppe: eBooks, Publiziert: 2014-02-13, Freigegeben: 2014-02-13, Studio: Campus Verlag, Verkaufsrang: 414060.

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